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07.12.2021

É possível evitar pagar IPTU de imóvel rural localizado em área urbana?

Nos últimos anos, diversas propriedades rurais localizadas em área urbana e em áreas de expansão urbana se viram surpreendidas com cobrança de IPTU sobre suas propriedades. Como as propriedades rurais são extensas, como regra, dada a destinação à agricultura e pecuária, principalmente, os valores causaram espécie aos contribuintes.

Os fiscos municipais alegam que, em sendo área de expansão urbana, ou já urbanizada, o valor do imóvel se multiplica, pois nele é possível fragmentar e lotear.

Ocorre que muitos proprietários rurais não são investidores em outra área senão a agricultura e a pecuária, e sua propriedade, não importando que se situa na área urbana ou de expansão urbana, ou na área rural, tem a atividade rural como preponderante.

Nesses casos, os contribuintes querem continuar a recolher o ITR, não somente por conta do seu valor, mas porque este tributo possui outras vantagens, como a isenção de áreas de preservação, por exemplo. Esta característica do ITR é tema de discussão, na doutrina, acerca da necessária adequação ao IPTU, para que as propriedades urbanas que possuam áreas de preservação e práticas sustentáveis também obtenham descontos.

Assim, muitos proprietários rurais, cobrados pelo fisco municipal em relação ao IPTU, ingressaram na justiça, a fim de anular a cobrança de tal tributo, e tal tese tem sido exitosa diante dos tribunais, desde que comprovada a atividade preponderantemente agrícola, ao demonstrar deter inscrição de produtor rural, compra de insumos à atividade rural, a venda de produtos agrícolas, etc.

Tal orientação dos tribunais decorre de uma orientação do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que definiu, em sede de recurso repetitivo, a seguinte tese: “Não incide IPTU, mas ITR, sobre imóvel localizado na área urbana do Município, desde que comprovadamente utilizado em exploração extrativa, vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial (art. 15 do DL 57/1966).” (Tema 174, REsp 1112646/SP).

O TJRS - Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJ-RS) tem decisão que anulou a cobrança de IPTU sob o argumento (e prova) da parte requerente, no sentido de que a área em questão possuía a criação de equinos e gado leiteiro, com apresentação de guias de ITR, provando a atividade rural (Processo nº 0047646-49.2019.8.21.9000):

RECURSO INOMINADO. SEGUNDA TURMA RECURSAL DA FAZENDA PÚBLICA. MUNICÍPIO DE PASSO FUNDO. IMÓVEL LOCALIZADO EM ÁREA URBANA. COBRANÇA DE IPTU. INVIABILIDADE. IMÓVEL DESTINADO À EXPLORAÇÃO DE ATIVIDADES ECONÔMICAS RURAIS. INCIDÊNCIA DE ITR. 1. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, pacificada no julgamento do REsp nº 1.112.646/SP, submetido ao rito próprio dos recursos especiais repetitivos (Tema nº 174/STJ): Não incide IPTU, mas ITR, sobre imóvel localizado na área urbana do Município, desde que comprovadamente utilizado em exploração extrativa, vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial (art. 15 do DL 57/1966). 2. In casu, a parte autora comprovou que até o loteamento da área a destinação econômica do imóvel era a exploração de atividades rurais, tendo, inclusive, realizado o pagamento do ITR. Por isso, no período anterior ao loteamento da área (2013), deve incidir apenas o ITR e não o IPTU. 3. Assim, restou mantida a sentença que anulou os lançamentos do IPTU dos exercícios de 2009 a 2013. RECURSO INOMINADO DESPROVIDO.

Vale lembrar que, nem sempre o desempenho da atividade rural na propriedade é suficiente para afastar o IPTU, como os exemplos dos hotéis fazendas com atividade preponderantemente de hotelaria, que, apesar de notoriamente possuírem atividade agrícola, tem em sua atividade fim um mote comercial: a hospedagem e o lazer aos hóspedes.

Fonte:

KRÁS BORGES E DUARTE ADVOGADOS
DIREITO TRIBUTÁRIO - KRAS BORGES & DUARTE ADVOGADOS

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