31.01.2025
Nova interpretação do STJ sobre dívidas tributárias traz segurança aos arrematantes
A partir da recente decisão, os compradores de imóveis leiloados judicialmente deixarão de ser responsabilizados por débitos tributários anteriores à arrematação, como por exemplo o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), mesmo na hipótese de haver previsão expressa no edital acerca de sua existência.
A decisão da Corte Superior de Justiça pautou-se nos termos do artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional (CTN), no qual, consta expressamente que eventuais débitos tributários incidentes sobre o imóvel serão sub-rogados no produto da arrematação, ou seja, o valor alcançado no leilão judicial servirá para quitação da dívida fiscal.
Destaca-se o fato de que, mesmo na hipótese de o produto do leilão não ser suficiente para quitação das dívidas tributárias, não será imputada ao arrematante qualquer responsabilização sobre o pagamento do saldo remanescente, adquirindo o imóvel completamente livre de ônus de natureza tributária.
Entretanto, um ponto de extrema relevância merece destaque, a decisão proferida pelo STJ diz respeito apenas aos débitos de natureza tributária, mantendo a responsabilidade dos arrematantes por eventuais débitos de condomínio que eventualmente recaiam sobre o bem.
Tal mudança, que impacta leilões e arrematações em todo o Brasil, representa um avanço significativo para a proteção e segurança jurídica do setor imobiliário, visto que investidores passam a contar com maior previsibilidade e proteção ao adquirirem imóveis em leilões judiciais, certamente o que, por consequência, amplia o interesse neste mercado, incentivando a recuperação de ativos que, por dívidas, se encontravam estagnados.
Segundo dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), no segundo trimestre de 2024, as vendas de imóveis novos subiram 17,9% em relação ao mesmo período do ano anterior, alcançando um recorde com 93.743 unidades comercializadas.
Portanto, a decisão do STJ sobre o tema chega em um momento de aquecimento do dinâmico setor imobiliário do Brasil, impulsionado pelo crescimento da demanda habitacional e pela busca de investidores por alternativas de renda e valorização patrimonial, propiciando maior proteção e segurança jurídica aqueles que escolherem investir no ramo de leilões judiciais.
Sem vínculo com o fato gerador
Até recentemente, a inclusão nos editais de leilão de cláusulas que transferiam ao arrematante a responsabilidade por tributos em aberto, poderia ser considerada como prática corriqueira no Judiciário, o que resultava em um cenário de incertezas entre os potenciais compradores, que temiam herdar dívidas de alto valor e complicações legais em decorrência da arrematação de imóveis.
A decisão do STJ, proferida em caráter de repercussão geral, acaba com tal incerteza ao reafirmar a prevalência do Código Tributário Nacional sobre editais de leilões judiciais, garantindo que o arrematante não será responsabilizado por tributos incidentes sobre o bem anteriormente à arrematação, mesmo que o edital mencione o contrário.
O ministro Teodoro Silva Santos, relator do caso, destacou que:
“Justamente em razão da ausência de vínculo do arrematante com o fato gerador ocorrido previamente à transmissão, ou com o anterior proprietário do imóvel, é que não haverá espaço, nesse específico caso, para elevar o terceiro à categoria de responsável tributário”.
Desta forma, a decisão em questão pode ser classificada como um marco relevante para a proteção e segurança jurídica, pois elimina o risco de herança de dívidas tributárias, tornando o processo de arrematação mais atrativo e transparente.
É importante ressaltar que, embora os débitos de natureza tributária anteriores sejam sub-rogados no preço do lance, os débitos condominiais ainda permanecem sob a responsabilidade do novo proprietário.
Isso se deve à natureza distinta das obrigações condominiais, que são consideradas “propter rem” — ou seja, seguem o bem e se vinculam a ele em razão de sua própria existência.
Em que pese não mais poder ser responsabilizado por arcar com eventuais débitos tributários pretéritos, o arrematante permanece responsável por eventuais débitos condominiais incidentes sobre o bem, visando resguardar a integridade financeira das associações de moradores, garantindo a continuidade dos serviços essenciais do condomínio.
Ao assegurar que o arrematante não será sobrecarregado por dívidas anteriores, a decisão proferida pelo Superior Tribunal de Justiça contribui para o fortalecimento das transações imobiliárias e para a estabilidade do mercado, refletindo em um avanço na organização das normas jurídicas no Brasil, com destaque para a definição de responsabilidades em processos de arrematação de imóveis, o que certamente contribuirá para atrair mais investidores ao segmento de leilões, ampliando as opções de aquisição de imóveis e incentivando um ambiente de negócios mais saudável.
Fonte:
Guilherme Zauli - Tortoro, Madureira & Ragazzi
DIREITO TRIBUTÁRIO - KRAS BORGES E DUARTE - KRAS BORGES & DUARTE ADVOGADOS
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